8 800 234 33 64
Пожаловаться

Проблемная задолженность по ипотеке в 2012 г. снизилась

13.03.2013

В 2012 г. объем проблемной задолженности по жилищному ипотечному кредитованию по данным, предоставленным ЦБ РФ, снизился по всем ключевым показателям:

1. Доля просроченной задолженности в общем жилищном ипотечном портфеле по итогам 2012 г. составила 1,9%, что на 0,9 процентных пунктов ниже аналогичного показателя по итогам 2011 г. (2,8%)

2. Объем просроченной задолженности по итогам 2012 г. составил 41,7 млрд. рублей, снизившись по сравнению с аналогичным показателем 2011 г. на 8 процентных пунктов, или на 3,7 млрд. рублей (с 45,4 млрд. руб.)

И если постепенное снижение доли просроченной задолженности по ипотеке наблюдается с начала 2011 г., то есть уже 2 года, то физическое сокращение объемов просроченной задолженности по итогам года зафиксировано впервые. Нужно отметить, что доля просроченных долгов снижается не только за счет высоких темпов выдачи новых кредитов (эффект размывания доли просроченной задолженности за счет большого увеличения совокупного кредитного портфеля).

Отрицательная динамика ипотечной задолженности обусловлена действием нескольких факторов:

• Рост объемов выдачи жилищных ипотечных кредитов.

В 2012 г. рост объема ипотечного кредитного портфеля (традиционно более низкий, чем портфель потребительских кредитов) составил 36,8% относительно 2011 г. — всего на 2,5 процентных пунктов ниже общего роста рынка кредитования населения. Для сравнения, в 2011 г. аналогичное отставание от общерыночного роста составляло 10,8 процентных пунктов. В 2012 г. было выдано более 1 трлн. рублей (1,07 трлн. руб.) жилищных ипотечных кредитов, что на 302 млрд. руб. больше чем в 2011 г. (769,6 млрд. руб.).

• Снижение физических объемов задолженности за счет завершения работы с портфелями просроченных ссуд с образовавшейся просрочкой в период 2009-2010 гг.

Механизмы урегулирования просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам отличаются от потребительского кредитования за счет более широких программ поддержки заемщиков, попавших в сложные условия. Активнее используются механизмы реструктуризации задолженности на основе специальной государственной программы (в рамках Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). Поэтому до изъятия и реализации залога, судебной стадии дело доходит в крайних случаях. Тем не менее, в 2012 г., по данным ЦБ РФ, объем взысканных средств, в результате реализации ипотечных залогов, составил 4,2 млрд. рублей.

В 2013 г., по оценке НСВ, объем просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам будет варьироваться в размере 42 — 44 млрд. рублей, поскольку просроченная задолженность может незначительно увеличиться за счет кредитов, оформленных в 2011-2012 годах. Доля просроченной задолженности будет зависеть от активности банковского сектора. Таким образом, при условии сохранения стратегии 2012 г. наращивания ипотечного портфеля есть вероятность дальнейшего снижения доли просроченной задолженности. Однако надо понимать, что количество первоклассных «ипотечных» заемщиков, готовых оформлять и обслуживать жилищные кредиты на существующих условиях, ограничено. Рынок ипотечного кредитования более зависим от макроэкономических показателей, влияющих на уровень занятости и рост доходов населения, чем другие секторы кредитования. Поскольку только стабильный рост благосостояния населения способен обеспечить хорошие параметры развития рынка ипотечного кредитования в долгосрочной перспективе.

Региональный аспект. Дорогое жилье, большая сумма среднего кредита и высокая социальная конкуренция определяет высокий уровень просроченной задолженности в Московском регионе (Москва и Московская область).

Как и следовало ожидать, лидирующими регионами по концентрации основной проблемной задолженности являются те субъекты федерации, в которых оформляется большая часть кредитов. Поэтому с точки зрения определения реальной ситуации с пророченной ипотечной задолженностью, следует обратить внимание на долю просроченной жилищной ипотечной задолженности к общему ипотечному портфелю в разрезе регионов РФ. В приведенной ниже таблице указаны 17 регионов, в которых доля пророченной ипотечной задолженности превышает общероссийский уровень:

Регионы

Доля пророченной задолженности

Объем просроченной задолженности (млн. руб.)

В целом по РФ

1,9%

41 655

1

Чеченская Республика

9,7%

57

2

Республика Северная Осетия — Алания

6,7%

250

3

Московская область

4,2%

7 170

4

г. Москва

3,8%

12 438

5

Тверская область

3,4%

613

6

Республика Дагестан

2,9%

117

7

Самарская область

2,8%

1 347

8

Калининградская область

2,8%

300

9

Омская область

2,4%

652

10

Кемеровская область

2,3%

806

11

Челябинская область

2,3%

1 246

12

Волгоградская область

2,3%

547

13

Ленинградская область

2,2%

573

14

Пермский край

2,2%

1 028

15

Краснодарский край

2,0%

1 036

16

Ивановская область

2,0%

150

17

Алтайский край

2,0%

494


Как показывают данные в таблице, если абстрагироваться от традиционных лидеров по неплатежам во всех секторах экономики — республик Северного Кавказа, то в числе первых по уровню просроченных платежей стоят Москва и Московская область. Это обусловлено как высоким уровнем миграционной привлекательности Московского региона, так и более высокой стоимостью обслуживания кредита. Причем не с точки зрения процентной ставки, а с точки зрения размера ежемесячного платежа и общей величины кредита, необходимого для покупки дорогостоящего жилья в регионе.

Старший вице-президент Национальной службы взыскания Сергей Шпетер: «В 2012 г. в Москве по данным ЦБ РФ, было выдано 34,1 тыс. жилищных ипотечных кредитов, на сумму 127,6 млрд. рублей. Средний размер ипотечного кредита в Москве в 2012 г. составил 3,7 млн. рублей. Для того чтобы обслуживать подобный кредит на протяжении 10 лет, необходимо иметь возможность осуществлять платежи в размере, превышающем 30 тыс. рублей ежемесячно. И это без учета стоимости обязательного страхования квартиры. Учитывая высокий уровень конкуренции на рынке высокооплачиваемого труда, который усиливается с каждым годом, нетрудно предположить, насколько сложно среднестатистическому ипотечному заемщику выдерживать жесткий финансовый темп на протяжении многих лет. Поэтому без облегчения условий кредитования, в том числе удешевления кредита, вряд ли стоит говорить о снижении уровня просроченных ипотечных платежей в Московском регионе».

Ипотечная задолженность в работе коллекторских агентств.

По оценкам НСВ, в настоящее время в работе коллекторских агентств находится порядка 5-6 млрд. рублей ипотечных долгов. Это не более 14% от суммы просроченной задолженности, данные по которой публикует ЦБ РФ.

Для сравнения, объем прочих просроченных кредитов населению, которые передаются в работу долговых агентств, по оценкам НСВ составляет порядка 70% от суммы просроченной задолженности, которую публикует ЦБ РФ.

Незначительная сумма переданных на аутсорсинг долгов обусловлена рядом факторов:

• Относительно небольшим рынком ипотечного кредитования в целом.

Объем ипотечного кредитования в России пока недостаточен, уровень просроченной задолженности находится на низком уровне, что не является статистически значимой величиной для огромного рынка просроченных долгов. Исходя из относительно небольших объемов, кредитные организации по большей части самостоятельно взаимодействуют с должниками.

• Характеристиками ипотечного заемщика.

Банки идут на жесткий сценарий взаимодействия с должником достаточно редко. Основная задача при работе с просроченным ипотечным кредитом — вернуть должника в график платежей, возможно, помочь с реструктуризацией долга, то есть сохранить его как клиента банка. Ипотечный заемщик, как правило, редко входит в высокорисковую группу должников. Наступление дефолта по данному виду кредита говорит о том, что заемщик действительно столкнулся с объективными финансовыми трудностями. Поэтому банк — кредитор в ситуации урегулирования ипотечного долга выступает чаще как переговорщик, нежели как жесткий кредитор.

Старший вице-президент Национальной службы взыскания Сергей Шпетер: «В ближайшие 2 года мы прогнозируем рост объемов передаваемых коллекторам ипотечных долгов в объемном отношении — до 7-9 млрд. руб. Процентная доля передаваемых на аутсорсинг долгов останется на прежнем уровне. Рост процентной доли возможен только в случае значительного роста объема жилищного ипотечного кредитования. Это может повлечь критическое увеличение объемов просрочки, для урегулирования которых банкам уже может не хватать собственных ресурсов и потребуется привлечение коллекторских агентств».

Портрет должника.

Распределение ипотечных должников, находящихся в работе коллекторских агентств, по полу, выглядит следующим образом:

Источник: Национальная служба взыскания

Характеристики должников выглядят следующим образом:

• Женщины

Возраст (лет)

Доля

Средняя сумма просроченных платежей* (рублей)

Средний срок (лет)

22-35

34%

480 308

1,1

36-60

66%

606 439

1,4

*В сумму входит объем просроченных платежей, пеней, штрафов без учета тела кредита.

• Мужчины

Возраст (лет)

Доля

Средняя сумма просроченных платежей* (рублей)

Средний срок (лет)

22-35

46%

371 706

0,9

36-60

54%

534 324

1,2

*В сумму входит объем просроченных платежей, пеней, штрафов без учета тела кредита.

Источник: Национальная служба взыскания

Как видно из таблиц, женщины-должники опережают мужчин не только в количественном плане, но по величине и среднему сроку задолженности. Нужно отметить, что ипотечную задолженность должников-мужчин передают коллекторским агентствам на более ранних сроках наступления просроченной задолженности.

Несмотря на видимое «преимущество» женщин-должников в части размеров и сроков задолженности, расчет просроченных платежей на каждый месяц просрочки показывает, что мужчины должны больше. Исходя из анализа средних сроков и сумм просроченных платежей, мужчины должны 48 тыс. рублей (возрастная группа 22-35 лет) и 38 тыс. рублей (возрастная группа 36-60 лет) в расчете на каждый месяц просрочки, а женщины 37 тыс. рублей (возрастная группа 22-35 лет) и 38 тыс. рублей (возрастная группа 36-60 лет).

Подводя итого данного исследования, можно сказать, что рынок ипотечного кредитования в 2012 году демонстрирует рост. Впервые объем выданных за год кредитов превысил планку в 1 трлн. рублей. Одновременно с этим объем просроченной задолженности снизился. Что говорит о наличии в настоящее время «первоклассных» ипотечных заемщиков в нашей стране. В будущем участникам рынка ипотечного кредитования придется вносить корректировки прежде всего относительно уменьшения стоимости ипотеки, для того чтобы сохранить позитивные параметры, достигнутые в 2012 году.